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中国市场下,不动产家族信托,是时候了解下了!

2018-07-30人围观
简介现在已经出现了以资金信托和股权信托间接设立不动产家族信托的模式。这些将资金信托、股权信托“转换”成不动产信托的模式,可以有效跨越设立不动产信托在实践中的操作障碍,使不动产信托间接落地

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不动产家族信托

 

家族信托是英美法传统的信托模式,是家族内部管理财产的一种方式。

 

▄ 家族信托可以实现家族财富的管理、传承和保护,不仅如此家族信托还可以提供财富转移、遗产规划、税务筹划、子女教育、家族治理、慈善事业等多方面的服务。

 

2017年12月28日,中国外贸信托宣布国内首单不动产传承家族信托签约落地。

 

▅ 不动产家族信托是指委托人将其名下的土地、房屋等不动产信托给受托人,由受托人根据双方所签订的信托契约,通过开发、管理处分或经营等程序,将不动产进行兴建、出租、经营或出售,或于兴建完成后归还于受益人,以符合家族信托目的的信托法律关系。

 

对于高净值人士而言,财富积累到一定程度,他们更看重的是如何将财富平稳安全地传承下去、福荫后代。设立家族信托成为他们传承财富,隔离风险的重要工具。

 

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不动产信托设立的条件

 

与资金信托、股权信托、动产信托非常不同的一点是,在中国,不动产信托根据相关法律的规定,采用的是登记设立主义。因为资金、动产以交付为所有权转移,而股权所有权的变动相对特殊,是以受让人记载于公司股东名册为准,而在工商部门办理的股权变更登记取得的是对抗第三人的法律效果,只是宣示性登记。而不动产的所有权转移,以在房管门办理变更登记为成立要件,是设权性登记。

 

 

《信托法》第10条规定:“设立信托,对于信托财产,有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的,应当依法办理信托登记。”本条指明应予登记的是信托财产,且只对法律、行政法规规定应当办理登记手续的财产办理信托登记。

 

根据《物权法》第6条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。以不动产为信托财产的信托关系,在设立、存续和消灭过程中,皆产生了不动产权利变动的效果,应当依法进行登记。所以,不动产信托的设立还有赖于建立完善的不动产信托登记制度。

 

设立不动产类的家族信托,必然会产生物权上的变更,由于我国目前缺少信托登记制度,按上述法律规定,如果想要不动产家族信托业务生效,所涉及到的不动产就需按法律规定办理不动产变更登记手续,转移登记到受托人名下

 

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不动产家族信托模式创新

 

我国目前不动产信托登记制度还没有建立统一的平台以及操作规范,导致我们目前还未能有直接以不动产作为信托资产的不动产信托设立。

 

但是现在已经出现了以资金信托和股权信托间接设立不动产家族信托的模式。这些将资金信托、股权信托“转换”成不动产信托的模式,可以有效跨越设立不动产信托在实践中的操作障碍,使不动产信托间接落地。

 

 

▌一、资金信托与不动产信托的转换

 

资金信托与不动产信托的转换,是指委托人通过设立一个资金信托,将资金作为信托财产委托/转移给受托人,受托人依据信托文件的约定或委托人的指示,运用该笔资金购买指定不动产,从而对不动产进行管理、运用和处分的信托。

 

通过资金信托间接设立不动产信托,有以下一些优势:

 

1、规避现阶段因不动产信托登记制度不成熟的问题,间接设立不动产信托。

 

2、以公司名义购买不动产,可以规避委托人限购的问题。比如在上海等地对个人买房有较为严格的限购政策。非上海户籍人士在沪购买房屋必须要满足已结婚、在上海连续缴纳社保满5年等要求。但是对公司买房并没有太多的限制。

 

3、通过房产交易中心的不动产登记,房产被放到了信托的名下,意味着该信托对这些房产拥有所有权和处置权,从而实现了真正的信托关系下的财产转移,而不再是简单的委托管理。

 

 

这种资金信托与不动产信托的转换在国内已有成功案例。2014年,北京银行与北京信托开始推出不动产管理类的家族信托服务,信托的主要目的是帮助持有房产的委托人的子女在将来继承房产后婚变的风险,保证不因离婚而导致财产的减损。该信托的具体方案是:通过该行合作方北京信托,由委托人首先出资设立一个单一资金信托,然后该信托再出资购入委托人已经持有的房产,也就是“做买卖”,最后将该信托受益人制定为“直系血亲后代非配偶继承人”。从法律关系上来看,持有房产的人为信托的发起人和委托人,北京信托作为受托人,而包括委托人儿女在内的“直系血亲后代非配偶继承人”则为信托受益人,之后由该信托对委托人指定的房产发出购买要约,按照一般流程完成房产的买卖交易,实现该信托对房产的控制。 

 

▌二、股权信托与不动产信托的转换

 

股权信托与不动产信托的转换,是指委托人在设立信托时,其本身并没有持有不动产,而是其实际控制的公司持有不动产,通过将持有房产公司的股权交付给受托人,设立股权信托,从而使受托人通过持有公司的所有权和经营权,间接持有不动产,而对不动产进行管理、运用和处分的信托

 

通过股权信托间接设立不动产信托,有以下一些优势:

 

1、股权信托的设立,也可以规避现阶段因不动产信托登记制度不成熟的问题,同时股权可以完全转移交付,实现信托真正意义下的财产转移。

 

2、通过股权信托持有公司名下不动产,也可以规避限购政策。公司购买不动产限制较少。

 

 3、交易成本的降低。不管是直接交付不动产或者设立资金信托来购买不动产,涉及不动产所有权的变更就涉及高昂的变更成本。成本主要在税收方面,尤其是土地使用权的流传就涉及高额的土地增值税。那么,通过信托和持有不动产的公司的股权交易,可以避免名义上不动产的权利人的变更,只是进行公司层面股东的变更,不影响公司持有的资产,即不动产仍在公司名下。通过股权变动,受托人可以实际控制、经营公司,从而达到对不动产进行管理、运用和处分的目的。

 

 

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